Reforma de baño en comunidad de propietarios en Madrid

Lo que necesitas antes de empezar

Una reforma de baño en un edificio de Madrid requiere una notificación escrita al administrador de fincas al menos 15 días antes del inicio de la obra. La notificación debe describir los trabajos, especificar las fechas e incluir una copia del seguro de responsabilidad civil del contratista. La mayoría de las comunidades piden también una copia de la licencia de obra si hace falta. Los estatutos de tu comunidad pueden tener requisitos adicionales. Vale la pena leerlos antes de contratar la obra.

En algunos edificios antiguos de Madrid, especialmente los construidos antes de 1980, la comunidad puede tener sus propias normas sobre horarios permitidos para trabajos ruidosos, el uso del ascensor para mover materiales y la obligación de proteger las zonas comunes durante la obra. Todo eso es responsabilidad tuya como propietario del piso, no del contratista.

Obras con licencia y obras sin licencia

Sustituir sanitarios en la misma posición, alicatar, cambiar grifería: nada de esto necesita licencia del Ayuntamiento de Madrid. Necesitas licencia de obra menor cuando mueves el inodoro, la ducha o el lavabo a una nueva posición (porque eso afecta a la bajante comunitaria), cuando modificas la salida de ventilación del baño o cuando se mueve algún tabique. La solicitud de licencia se tramita en el Ayuntamiento y actualmente lleva de 4 a 8 semanas.

Ruido, horarios y vecinos

La ordenanza municipal de Madrid limita el ruido de obras de construcción al horario de 8:00 a 22:00 en días laborables y de 9:30 a 14:00 los sábados. Muchas comunidades tienen normas internas más restrictivas, especialmente para los trabajos más ruidosos como el taladro y el cincelado, que algunos edificios limitan solo a las horas de la mañana. Nosotros comprobamos siempre las normas de la comunidad antes de programar el derribo.

Avisar a los vecinos en persona, además de con la notificación oficial, ayuda mucho. Una nota breve bajo la puerta la semana antes de que empiecen los trabajos, explicando las fechas y dejando tu número de contacto, evita la mayoría de quejas antes de que empiecen.

La responsabilidad sobre la bajante comunitaria

La bajante vertical que discurre por la pared de tu baño es un elemento comunitario aunque pase por tu piso. Cualquier trabajo que conecte con ella o la afecte debe ser realizado por un fontanero competente y debe dejarla en el mismo estado o mejor que como se encontró. Si tu reforma causa un atasco o una fuga en la bajante que afecta a otros pisos, eres responsable de los costes de reparación.

Antes de empezar cualquier obra cerca de la bajante, comprueba cuándo fue inspeccionada por última vez y si hay problemas conocidos. En edificios de más de 40 años, la bajante original de fundición puede tener una corrosión importante que una reforma no debería agitar. Nosotros lo evaluamos en la primera visita.

Impermeabilización y humedad: hacerlo bien

La fuente más habitual de conflictos entre vecinos en un edificio de Madrid es el agua de una reforma de baño mal impermeabilizada que llega al piso de abajo. Una membrana impermeabilizante correcta debe extenderse al menos 20 cm por las paredes desde el suelo, cubrir todos los desagües del suelo con un collarín impermeable y aplicarse a cualquier superficie que vaya a recibir agua.

Probamos la impermeabilización antes de alicatar inundando la zona de ducha durante 24 horas y comprobando que no haya humedad en la cara inferior. Es una comprobación sencilla que evita un problema muy caro después.

Si hay daños en el piso de abajo

Si durante o después de tu reforma hay daños por agua en un piso vecino, el primer paso es cortar la fuente de inmediato. El segundo es avisar a tu seguro del edificio y al suyo. La mayoría de los seguros de comunidad estándar en España cubren los daños por agua entre pisos cuando la causa es un defecto de fontanería o constructivo. Si la causa es un defecto de la reforma, la responsabilidad recae sobre el propietario que encargó los trabajos.

Trabajar con contratistas que tienen un seguro de responsabilidad civil en regla y que emiten una garantía sobre la impermeabilización es la única protección que tiene sentido práctico. Nosotros hacemos las dos cosas.

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